بيع منزل في جيرسي: قصة شخصية عن تكاليف المعاملات

إن كل من يمارس الأعمال التجارية يواجه تكاليف المعاملات. وكثير من هذه التكاليف عبارة عن “احتكاكات” طبيعية في عالم من المعرفة غير الكاملة وعدم اليقين والندرة. ولكن الحكومات تميل إلى مضاعفة تكاليف المعاملات بشكل مصطنع. وفي بعض الأحيان تكون تكاليف المعاملات المصطنعة هذه عبارة عن استيلاء خالص على الإيرادات في شكل رسوم وضرائب. وفي بعض الأحيان تكون عبارة عن إعانات أو هبات غير مباشرة لمجموعات أو صناعات “معتمدة” يتم تكليفها بتقديم خدماتها. وفي بعض الأحيان تكون عبارة عن تكاليف معاملات مصطنعة ببساطة لا تفيد أحداً بعينه.

إن بيعي الأخير لمنزل في نيوجيرسي يقدم أمثلة على كل هذه الأنواع المختلفة من تكاليف المعاملات. إن تكلفة المعاملات المتأصلة في بيع أي عقار تتضمن العثور على مشترٍ. ونادراً ما يكون الأمر بسيطاً مثل نشر المنزل للبيع على الإنترنت. فبالإضافة إلى تجهيز المنزل والتقاط الصور، فضلاً عن إجراء الإصلاحات أو التحسينات، هناك أيضاً مسألة عرضه على الأطراف المهتمة. ثم هناك التفاوض على السعر والشروط. ولا توجد أي من هذه الخطوات معقدة، ولكنها تتراكم وتميل إلى أن تتطلب مهارات ومعرفة معينة فضلاً عن الوقت. ولهذا السبب لدينا سماسرة عقارات محترفون.

ولكن مجرد كون المحترفين يقدمون خدمة قيمة لا يعني أنهم لا يستطيعون خلق تكاليف معاملات إضافية بأنفسهم. وفي وقت سابق من هذا العام، تم الفصل في قضية قانونية بارزة حول الممارسات المناهضة للمنافسة بين السماسرة العقاريين. ومثلها كمثل أغلب الجمعيات المهنية، وجدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مجموعة متنوعة من السبل لعزل مهنتها عن المنافسة مع تقييد دخول شركات جديدة. مستقر إن الشركات التي تعمل في مجال مكافحة الاحتكار قادرة على مواجهة تهم الاحتكار في المحكمة من خلال دفع مئات الملايين من الدولارات كتعويضات وتغيير العديد من القيود المفروضة على من يمكنه إدراج العقارات، وتحديد عمولات السماسرة العقاريين، وما إلى ذلك.

وعلى الرغم من بعض الدوافع المناهضة للمنافسة، فإن السماسرة العقاريين يساعدون في خفض تكاليف المعاملات الطبيعية. كما يساعدون في خفض تكاليف المعاملات المصطنعة ــ وهو ما يقودنا إلى قصتي. كان العثور على مشترٍ والتفاوض على عرض ما هو إلا الجزء الأول (والأسهل) من عملية بيع منزلي ــ وإن كان الجزء الأكثر تكلفة أيضاً. وتتطلب ولاية نيوجيرسي أيضاً شيئاً يسمى “التسوية”.مراجعة المحامي“لجميع المعاملات العقارية.”

إن عملية المحامي ليست مكلفة للغاية مقارنة بالمعاملة – أقل بقليل من ألفي دولار إجمالاً. ثم هناك تكاليف التأمين على الملكية وشركة الملكية. وهناك ضرائب الولاية ورسوم الوثائق (حوالي 4000 دولار). ولكن بعد ذلك، في منطقتي في نيوجيرسي، تفرض المدينة متطلبات أخرى للبيع: فحص الدخان وفحص شهادة الإشغال.

بالنسبة لفحص الدخان، كان علينا أن نجهز كل طابق بجهاز كشف الدخان مزود ببطارية محكمة الغلق لمدة عشر سنوات – وهو ما يعني شراء وتركيب أجهزة كشف جديدة. كما طلبوا تركيب مطفأة حريق في المطبخ. وكان لفحص شهادة الإشغال قائمة خاصة من المتطلبات تتراوح بين استبدال الأنابيب المرنة أسفل الحوض بأنابيب صلبة (على الرغم من أن السباك أخبرني أن الأنابيب المرنة مسموح بها بموجب القانون)، واستبدال رقعة مفقودة من الممر بالخرسانة، والأمر الأكثر إثارة للغضب، وجود الكثير من الفرشاة والحطام في الفناء الخلفي وأنني بحاجة إلى تقليم الأشجار والشجيرات بشكل كبير.

وبالإضافة إلى تكاليف الإصلاح التي بلغت نحو ألفي دولار، فضلاً عن الصداع الناتج عن البحث عن أشخاص للقيام بالعمل، كانت هناك أيضاً تكاليف إضافية تتعلق بالمعاملات المتعلقة بعمليات التفتيش البيروقراطية الإضافية. وقد تم تحديد موعد لإجراء عملية تفتيش بين الساعة التاسعة صباحاً والثانية عشرة ظهراً. وقيل لي إنهم سيأتون في وقت ما خلال تلك الفترة الزمنية. ورغم أنهم أخذوا رقم هاتفي ورقم هاتف جاري الذي وافق على التواجد طوال الفترة الزمنية، فإن المفتشين الذين حضروا لم يفعلوا شيئاً سوى طرق الباب ثم غادروا دون الاتصال بأي من أرقامنا.

كان علينا بعد ذلك إعادة جدولة الموعد، الأمر الذي أدى في الواقع إلى تحديد موعدين مختلفين لأن هناك مفتشين مختلفين لهما جداول زمنية مختلفة. ورغم أننا نجحنا في النهاية في اجتياز التفتيش النهائي، فقد اضطرت المدينة إلى إعداد مستند وإرساله إلى المحامين – الأمر الذي تطلب منا تأخير الإغلاق لمدة أسبوعين تقريبًا.

إن تكاليف المعاملات هذه تلحق الضرر بالمشترين والبائعين. فالبائعون يرون دولارات أقل من مبيعاتهم في حين يتعاملون مع الصداع الذي يستغرق وقتاً طويلاً. ويرى المشترون أسعاراً أعلى للمساكن. وفي حين أن بعض هذه الدولارات تجد طريقها إلى خزائن الحكومة، وحتى إلى خدمات وصناعات مختلفة (المحامون، والسباكون، ومصممو الحدائق، وما إلى ذلك)، فإن الكثير من التكلفة عبارة عن حمولة ميتة ــ لا يستفيد منها أحد.

إن وثيقة ALTA الختامية معقدة لأنها تتضمن جميع أنواع الاعتمادات والخصومات المتعلقة بالتأمين والكهرباء والصرف الصحي والفائدة المدفوعة مقدمًا للشهر وضرائب المدينة وما إلى ذلك. ولكن بالنظر إلى الأمر، فقد دفع المشتري أكثر من 6000 دولار أمريكي كرسوم مقابل خدمات الملكية والمحاماة والمسح – ناهيك عن رسوم التمويل التي بلغت آلاف الدولارات.

في نهاية اليوم، بلغت تكاليف المعاملة ما يقرب من 10% من قيمة البيع. وهذا يعني أن الأموال التي تلقيتها كانت أقل بنسبة 10% من الأموال التي أحضرها المشتري لإتمام المعاملة.

إن كل هذا كان ببساطة لبيع منزل صالح للسكن دون أي بناء أو إضافات كبيرة. إن البناء الجديد يتطلب مجموعة من تكاليف المعاملات الأخرى من التصاريح إلى دراسات التأثير البيئي إلى قيود تقسيم المناطق إلى توصيل المرافق، وأكثر من ذلك. إن التصاريح والفحوص تضيف مليارات الدولارات سنويًا في تكاليف نقدية صريحة لمشاريع البناء السكني. والتأخير يضيف مليارات أخرى إلى التكلفة.

إن قوانين البناء المحلية وتراخيص البناء يمكن أن تتأثر بسهولة بالجمعيات المهنية للسباكين والكهربائيين. وباسم الجودة العالية والسلامة الأكبر، سوف تدفع هذه الجمعيات نحو فرض قواعد أكثر تقييداً حول من يُسمح له بأداء العمل وأنواع الأساليب والمواد التي يجوز استخدامها. ولكن كما قال ميلتون فريدمان: “لا يوجد شيء اسمه غداء مجاني“.”

غالبًا ما تبدو هذه القواعد معقولة على السطح – السلامة، والتوحيد القياسي، والنظام، وما شابه ذلك، لكنها تجعلها أكثر منطقية. أغلى إن الأميركيين لا يكتفون ببناء المساكن، بل يفرضون تحسينات نوعية على حساب القدرة على تحمل التكاليف. ويتعين على الأميركيين أن يسألوا أنفسهم ما إذا كانت الأسعار المرتفعة تستحق “راحة البال” التي توفرها كل هذه المتطلبات.