وفقا ل موجز القضية تعمل خوارزميات التسعير الديناميكية، التي أصدرها مؤخراً مجلس المستشارين الاقتصاديين، على الحد من المنافسة في سوق الإسكان. يؤكد مؤلفو الموجز أن الملاك الذين يستخدمون هذه الخوارزميات يتواطؤون ضمنيًا لرفع الأسعار فوق المستويات التنافسية، مما يترك المستأجرين في وضع أسوأ.
هذه الحجة وغيرها من مثلها هي جزء من حملة أوسع نطاقا من قبل الديمقراطيين لإلقاء اللوم في ارتفاع الأسعار على شركات مثل RealPage وغيرها من خوارزميات التسعير الديناميكية، بدلا من المتهورة. المالية و نقدي السياسات التي وضعوها.
وبدلاً من معالجة الأسباب الكامنة وراء التضخم، يقوم الديمقراطيون بتشويه سمعة مُلاك العقارات. صرح الرئيس بايدن خلال كلمته عنوان حالة الاتحاد وفي العام الماضي، “نحن نقوم باتخاذ إجراءات صارمة ضد كبار الملاك الذين ينتهكون قوانين مكافحة الاحتكار من خلال تثبيت الأسعار ورفع الإيجارات”.
لم تكن تصريحات السيد بايدن مجرد خطاب سياسي فارغ. بعد أسابيع قليلة من خطاب الرئيس، قدم السيناتور رون وايدن (ديمقراطي من ولاية أوريغون) والعديد من الرعاة الديمقراطيين قانون منع التيسير الخوارزمي لكارتلات الإسكان المستأجر. من شأن هذا التشريع أن يخلق العديد من العواقب غير المرغوب فيها، وقبل حظر هذه الخوارزميات، يجب على الكونجرس أن يفكر في مدى تكلفة هذه العواقب.
تعتمد الشركات بشكل روتيني استراتيجيات التسعير المرنة للتعامل مع تقلبات الطلب. دور السينما، على سبيل المثال، تفرض أسعارًا أقل خلال النهار مقارنة بالليل لتجنب وجود دور عرض فارغة. ونتيجة لذلك، يمكنها العمل بقدرة أعلى ومتوسط تكلفة أقل.
تعمل خوارزميات التسعير الديناميكية على تقليل تكلفة اكتشاف التغيرات في الطلب، مما يسهل على الشركات اعتماد استراتيجيات تسعير مرنة. وتستخدم شركتا أوبر وليفت هذه الأسعار الخوارزمية لضبط عدد السائقين على الطريق من خلال الإبلاغ عن الزيادات في الطلب. ونتيجة لذلك، لا يحتاج المستهلكون إلى الانتظار لفترة طويلة قبل الرحلة، ويقضي السائقون وقتًا أقل في القيادة بدون ركاب.
شركات مثل RealPage تفعل شيئًا مشابهًا لأصحاب العقارات. المعلومات المتعلقة بالأسعار التي يقدمونها تقلل من تكاليف الملاك، وتزيد العرض مع خفض أسعار الإيجارات. وبطبيعة الحال، ستوصي هذه الخوارزميات بأسعار إيجار أعلى عندما يزيد الطلب على المساكن المستأجرة بما فيه الكفاية، تماما كما فعلت أوبر وليفت تهمة ارتفاع الأسعار خلال فترات ارتفاع الطلب مثل ليلة رأس السنة.
في حين لا أحد يحب أن يدفع أكثر، فإن الأسعار المرتفعة تخدم ثلاث وظائف حاسمة:
- وهي تمنع النقص من خلال التأكد من أن الطلب على الوحدات المستأجرة لا يتجاوز عدد الوحدات المتاحة.
- إنهم يضمنون أن الوحدات المستأجرة المتاحة تذهب إلى المستهلكين الذين يقدرون السكن أكثر من غيرهم.
- إنها تخلق حافزًا قويًا للمطورين لبناء المزيد من الوحدات المؤجرة.
إن منع الأسعار من الارتفاع بسرعة نتيجة للتغيرات في الطلب سيؤدي إلى نقص المساكن والهدر وعدد أقل من الوحدات الإيجارية. هذا بالكاد جيد للمستهلكين.
والنقطة الأوسع هي أن الأسواق تعمل بشكل جيد عندما تتكيف الأسعار لتعكس التغيرات في العرض والطلب. كل ما ستفعله ملاحقة أصحاب العقارات الذين يستخدمون منتجات مثل تلك التي تبيعها RealPage هو إبطاء عملية تعديل الأسعار الحاسمة هذه، مما يجعلنا أكثر فقراً بشكل عام.
لا تكتفي وزارة العدل في بايدن بمحاكمة أصحاب العقارات الذين يستخدمون خوارزميات التسعير الديناميكية قدم دعوى مدنية لمكافحة الاحتكار ضد RealPage في أغسطس الماضي، زاعمة أن الشركة سهلت التواطؤ بين أصحاب العقارات.
هناك العديد من القضايا مع هذه الحجة. فمن ناحية، من الصعب الحفاظ على التواطؤ لأنه يتم تحفيز جميع الأطراف المتواطئة لخفض أسعارها. إذا سهّل منتج RealPage التواطؤ، فيمكن لأصحاب العقارات زيادة الأرباح عن طريق تجاهل توصيات أسعار الإيجار للشركة. في الأساس، سوف يقومون بتقويض الملاك الآخرين باستخدام منتج RealPage. إذا حدث هذا، فإن الملاك سيتجاهلون بانتظام اقتراحات التسعير الخاصة بشركة RealPage. لكن هذا لا يحدث. بدلاً من، 90 بالمائة من عملاء RealPage يستخدمون الأسعار الموصى بها من الشركة.
كما أن مطالبة الدعوى تتعارض مع أسعار الإيجار وبيانات الشواغر. أولاً، يجب على الملاك إبقاء بعض الوحدات المؤجرة خارج السوق لرفع الأسعار فوق المستويات التنافسية. ولو كانت شركة RealPage قد سهّلت على أصحاب العقارات التواطؤ لرفع الأسعار، لكانت نسبة الوظائف الشاغرة قد ارتفعت. وهذا ليس ما نلاحظه. بين الربع الأول من عام 2020 والربع الثاني من عام 2022 انخفض معدل الشواغر من 6.6 إلى 5.6 بالمئة. والأهم من ذلك، الحقيقي (المعدل حسب التضخم) انخفضت أسعار الإيجارات ستة بالمائة على المستوى الوطني بين يونيو 2020 ويونيو 2022. وبينما بدأت في الارتفاع مرة أخرى في يوليو من ذلك العام، فهي اليوم أعلى بنسبة ثلاثة بالمائة فقط مما كانت عليه في يناير 2020 ولا تزال أقل بكثير من اتجاه ما قبل الوباء.
إذا أراد الديمقراطيون جعل الإسكان ميسور التكلفة، فيتعين عليهم أن يسهلوا بناء المساكن. قيود تقسيم المناطقورسوم التأثير، وقوانين البناء، والضرائب العقارية، ومعايير كفاءة الطاقة، و رسوم السماح جميعها تقيد توريد السكن، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجارات. إن تخفيف هذه القيود من شأنه أن يقطع شوطا طويلا في توفير السكن أكثر بأسعار معقولة.
إن إلقاء اللوم على أصحاب العقارات والشركات عن ارتفاع أسعار الإيجارات قد يكون سياسة جيدة، ولكنه سيء من الناحية الاقتصادية. ولن يقتصر الأمر على أن تقييد خوارزميات التسعير الديناميكية لن يجعل الإسكان ميسور التكلفة فحسب، بل من المحتمل أن يؤدي إلى خنق تطوير هذه التكنولوجيا القيمة في قطاعات أخرى من الاقتصاد. وينبغي لصناع السياسات أن يضعوا ذلك في الاعتبار.
